- Un nouveau régime de déclaration des revenus des immeubles détenus à l’étranger à partir de l’exercice d’imposition 2022
La loi du 17 février 2021 portant modification du CIR 1992 sur le plan des biens immobiliers sis à l’étranger a modifié la manière dont les revenus de biens immeubles à l’étranger doivent être déclarés par les contribuables belges. A partir de l’exercice d’imposition 2022 (année 2021), le contribuable devra déclarer le revenu cadastral étranger que lui aura notifié le fisc belge suite à une déclaration de sa part (supra point 2).
Nous rappelons que jusqu’à l’exercice 2021 (année 2020) compris, les résidents belges qui détiennent un bien immobilier à l’étranger sont imposables selon le Code des impôts sur les revenus (i) sur le montant total des loyers perçus lorsque l’immeuble est loué et (ii) sur la valeur locative lorsque l’immeuble n’est pas loué.
- Obligation de déclaration
a) Déclaration en 2021 des immeubles détenus au 1er janvier 2021
Les contribuables belges qui ont déclaré des revenus immobiliers étrangers, lors des déclarations des revenus de 2019 ou antérieurs, ont en principe déjà reçu un formulaire « Etablissement d’un revenu cadastral pour les biens immobiliers situés à l’étranger » (ci-après « le formulaire ») visant à l’établissement d’un revenu cadastral pour les immeubles situés à l’étranger. Ceux qui déclarent ces revenus pour la première fois en 2021 devraient recevoir le formulaire en septembre ou octobre. Une déclaration spontanée via My Minfin ou en remplissant le formulaire papier disponible sur le site du SPF Finances est également possible.
Le formulaire doit être remis, en version papier ou sur My Minfin, à l’administration fiscale avant le 31 décembre 2021.
b) Déclaration dans les quatre mois de toute opération immobilière à l’étranger à partir du 1er janvier 2021
Pour les opérations relatives à un immeuble à l’étranger qui ont eu lieu à partir du 1er janvier 2021 (achat, vente, succession, donation ou tout autre changement relatif aux droits réels sur un bien à l’étranger), l’administration fiscale doit être informée dans les quatre mois de l’opération par le biais du formulaire.
c) Nouveaux résidents belges
Ceux qui s’installent en Belgique doivent déclarer leur immeuble à l’étranger dans les trente jours suivant le premier jour de la période imposable pour laquelle ils sont assujettis à l’impôt des personnes physiques.
d) Contenu de la déclaration, notification du revenu cadastral étranger et recours
a. Le revenu cadastral des biens immobiliers situés à l’étranger sera fixé par l’administration fiscale sur la base des données transmises par les propriétaires par le biais du formulaire.
Il faut y mentionner une brève description du bien, la localisation du bien (pays et adresse), la valeur de marché du bien au moment de la déclaration pour les immeubles bâtis ou la superficie pour les terrains, et préciser si des travaux de transformation ont été effectués.
A défaut de connaitre la valeur vénale du bien au moment de la déclaration au fisc belge, la valeur vénale normale retrouvée dans un acte de vente, une déclaration de succession, un acte de donation ou un rapport d’expert, pourra être déclarée et un coefficient correcteur (allant de 1 pour 1975 à 15,018 pour 2021) y sera appliqué.
Par ailleurs, en cas d’achat de :
- un terrain sur lequel le propriétaire a fait construire un bâtiment, il faut déclarer le prix d’acquisition du terrain (hors frais) et la date d’acquisition, le coût de la construction hors TVA et hors autres taxes étrangères et la date de fin des travaux ;
- un bien bâti dans lequel il y a eu des travaux de de transformation entrainant une modification notable[1], il faut renseigner la valeur vénale actuelle du bien, qui peut être obtenue auprès d’un expert immobilier local ou éventuellement auprès d’une autorité, si la valeur qui peut être obtenue auprès de cette dernière correspond bien à la valeur vénale actuelle du bien.
b. Le fisc doit notifier aux contribuables ayant rempli le formulaire le revenu cadastral de leur bien à l’étranger. Les premières notifications devraient être envoyées à partir de mars 2022.
c. Il est possible de réclamer contre le revenu cadastral nouvellement établi par l’administration fiscale, dans un délai de deux mois à compter de la notification, par la voie d’une réclamation.
d. A défaut de déclaration spontanée, le contribuable risque une amende entre 250 € et 3.000 €.
- Détermination du revenu immobilier étranger selon le nouveau régime et imposition
a. Pour les biens immobiliers bâtis, le revenu cadastral de l’immeuble situé à l’étranger correspond à 5,3 % de la valeur vénale normale[2] de cet immeuble en 1975.
Aux fins de taxation, le fisc indexera le revenu cadastral et le majorera de 40 %, comme c’est le cas pour le revenu cadastral d’immeubles situés en Belgique.
b. Pour les biens immobiliers non bâtis, le revenu cadastral est établi sur la base de l’échelle de 2 € par hectare
c. Si l’immeuble à l’étranger est détenu en indivision ou par des conjoints en régime de communauté, chaque copropriétaire doit mentionner la valeur totale de l’immeuble en euros et préciser ses droits de propriété sous la forme d’une fraction.
En cas de démembrement du droit de propriété sur l’immeuble (usufruit/nue-propriété), l’obligation de déclaration appartient uniquement à/aux (l’)usufruitier(s).
d. Les intérêts d’un emprunt souscrit pour acquérir l’immeuble à l’étranger peuvent être déduits à l’impôt des personnes physiques.
e. Le revenu immobilier étranger n’est pas soumis à l’impôt sur les revenus en Belgique si le bien est situé dans un pays avec lequel la Belgique a conclu une convention préventive la double imposition. Par contre, le revenu immobilier étranger est pris en compte pour déterminer le taux de taxation des revenus soumis à taxation en Belgique (« la réserve de progressivité »).
A partir de la déclaration à l’impôt des personnes physiques (exercice d’imposition 2022), le contribuable devra, en sus de la déclaration du revenu cadastral étranger, demander l’exonération de ce revenu dans la rubrique appropriée.
Si l’immeuble se situe dans un Etat avec lequel la Belgique n’a pas conclu de convention préventive de la double imposition, le revenu immobilier étranger sera soumis à l’impôt sur les revenus en Belgique mais sera réduit de moitié.
[1] Une modification notable est une modification susceptible d’entraîner une augmentation du revenu cadastral (ci-après revenu cadastral) afférent soit à une parcelle bâtie, soit à du matériel ou de l’outillage, à concurrence de 50 euros ou plus ou, tout au moins, à concurrence de 15 % du revenu cadastral existant. Selon la cellule revenu cadastral du call center, il peut s’agir d’une transformation intérieure importante, de l’ajoute de pièce(s), piscine, dépendance, garage.
[2] « normale » signifie sans aucune influence d’un lien personnel ou familial avec le vendeur.
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